hukum agraria pertanahan hukum kenotariatan

PPJB VS AJB

PPJB dan AJB adalah Sistem yang ada pada Hukum Agraria Indonesia menganut sistem pada Hukum Adat, khusus untuk peralihan hak atas tanah dikenal sebuah asas "Tunai dan Terang"

PPJB dan AJB adalah Sistem yang ada pada Hukum Agraria Indonesia menganut sistem pada Hukum Adat, khusus untuk peralihan hak atas tanah dikenal sebuah asas “Tunai dan Terang”,

artinya dalam peralihan Jual Beli tanah dan bangunan haruslah dilakukan secara Tunai metode pembayarannya dan terang objek tanahnya.

Pasal 5 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, hukum agraria yang berlaku di Indonesia ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara.

Dalam hukum adat, jual beli tanah itu bersifat terang dan tunai. Terang itu berarti jual beli tersebut dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang, dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Sedangkan, yang dimaksud dengan tunai adalah hak milik beralih ketika jual beli tanah tersebut dilakukan dan jual beli selesai pada saat itu juga.

Kondisi Tunai dan Terang tersebut dirasa kurang mengakomodir kebutuhan bisnis saat ini,

lalu kemudian muncul penafsiran bahwa “Tunai dan Terang” adalah Syarat untuk melakukan Jual Beli dengan Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Baca juga Teknik Aman Membeli Tanah Girik

Untuk kemudian ketika Syarat “Tunai dan Terang” belum bisa terpenuhi misalnya karena:

  • Sertipikat masih dalam Proses Pemecahan;
  • Pembeli hanya mampu melakukan pembayaran secara bertahap;
  • Objek tanah masih dalam proses pembangunan;
  • dan lain-lain.

Dilihat dari empat contoh keadaan diatas, maka kondisi Tunai dan Terang yang dimaksud belum bisa terpenuhi,

oleh karenanya lahirlah Lembaga Pengikatan Jual Beli tanah atau yang biasa kita dengan nama Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

PPJB adalah pengikatan komitmen seseorang untuk melakukan penjualan dan pembelian hanya kepada pihak yang mengikatkan diri di dalam PPJB.

Sementara?

Iyak betul, PPJB adalah bentuk pengikatan sementara hingga masing-masing pihak memenuhi syaratnya. Syarat apa? Syarat Tunai dan Terang.

Lalu apa dasar hukumnya melakukan PPJB ?

Pada pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, diatur bahwa semua kontrak (perjanjian) yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Pasal ini membahas tentang kebebasan berkontrak.

Kemudian dapat pula dijelaskan bahwa PPJB adalah perjanjian dengan SYARAT TUNDA, yang ditunda adalah pelaksanaan Jual Beli dengan AJB dihadapan PPAT,

dengan syarat JIKA KETENTUAN TUNAI DAN TERANG TERPENUHI maka harus segera melaksanakan AJB di hadapan PPAT.

Contoh Kasus:
A ingin membeli tanah dan bangunan milik B yang menjual dengan harga Rp.100.000.000,-, namun A mampu melakukan pembayaran tersebut dengan 4 kali tahap. Maka jika B sepakat dengan metode pembayaran tersebut dapatlah dibuat PPJB dengan syarat tunda TIDAK LUNAS, ketika syarat tunda tersebut terpenuhi (Pelunasan pada Pembayaran ke-4), maka harus segera dilakukan AJB dihadapan PPAT. Jangan ditunda lagi.

Referensi:
Penulis: Dodi Oktarino SH. MKn

Advertisements

One comment

Leave a Reply

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

w

Connecting to %s